Markus
Die Finanzierung eines Fertighauses – Grundlagen, Strategien und Fallstricke
Der Bau eines Fertighauses ist für viele Bauwillige eine attraktive Option: Kurze Bauzeiten, kalkulierbare Kosten und vielfältige Planungsvarianten machen diese Bauform zunehmend beliebt. Doch ungeachtet der gewählten Bauweise stellt sich bei nahezu jedem Projekt dieselbe zentrale Frage: Wie kann die Finanzierung solide und zukunftssicher aufgestellt werden? Dieser Fachbeitrag beleuchtet die wesentlichen Aspekte der Finanzierung eines Fertighauses – von Eigenkapitalanforderungen über Kreditformen bis zu Fördermöglichkeiten. Dabei wird besonderer Wert auf fachliche Tiefe, Transparenz und nachvollziehbare Handlungsoptionen gelegt.
Kostenstruktur eines Fertighauses
Fertighäuser werden häufig als Festpreisangebote offeriert, die ein hohes Maß an finanzieller Planbarkeit versprechen. Dennoch setzt sich die Gesamtsumme aus verschiedenen Kosten zusammen, die in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden müssen:
- Hauskosten laut Anbieterangebot (Ausbauhaus, schlüsselfertig, mit oder ohne Keller)
- Baunebenkosten: Grundstückserschließung, Bodengutachten, Genehmigungen, Baustrom, Versicherungen
- Grundstückskosten (inkl. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren)
- Zusatzkosten für Sonderwünsche und Eigenleistungen
- Außenanlagen und Erschließung
Erfahrungswerte aus der Praxis zeigen, dass Baunebenkosten häufig 15–20 % der reinen Hauskosten ausmachen. Dieser Aspekt wird in vielen Finanzierungsplänen unterschätzt, was zu Liquiditätsengpässen während oder nach der Bauphase führen kann.
Eigenkapital: Welche Summe ist realistisch?
Eine solide Finanzierung beginnt mit einem angemessenen Eigenkapitalanteil. Empfohlen werden – je nach individueller Situation – 20 bis 30 % der Gesamtkosten. Das Eigenkapital kann aus Ersparnissen, Wertpapierdepots, Riester-Verträgen, Schenkungen oder vorhandenen Grundstücken bestehen.
Die Vorteile ausreichenden Eigenkapitals:
- Reduzierung des Fremdfinanzierungsbedarfs
- Günstigere Konditionen (Zinsaufschläge sinken bei höherer Eigenkapitalquote)
- Geringeres Überschuldungsrisiko bei Wertschwankungen der Immobilie
- Höhere Kreditvergabechancen bei Banken
Achtung: Eine Vollfinanzierung (also 100 % über Kredit) ist zwar theoretisch möglich, wird von Banken aber meist mit höheren Zinsen abgesichert und erfordert sehr gute Bonität und langfristig gesicherte Einkommensverhältnisse.
Kreditarten zur Fertighausfinanzierung
Die Finanzierung eines Fertighauses erfolgt in der Regel über klassische Annuitätendarlehen mit fester oder variabler Zinsbindung. Ergänzend oder alternativ kommen weitere Finanzierungsinstrumente zum Einsatz:
- Bauspardarlehen: Zinsgesichert, aber oft mit langen Ansparphasen verbunden. Eignet sich für mittel- bis langfristige Planung.
- KfW-Förderdarlehen (z. B. über Programme wie KfW 261): Für energieeffiziente Bauweisen. Voraussetzung ist die Einhaltung von Effizienzhausstandards.
- Wohn-Riester: Altersvorsorgewirksame Darlehen mit Zulagen und Steuervorteilen – ausschließlich für selbst genutzten Wohnraum.
- Kombikredite: Kombination aus Bankdarlehen und Bausparvertrag. Sinnvoll bei steigenden Zinsen, um Konditionen zu sichern.
Praxistipp: Die Finanzierungsstrategie sollte auf die individuelle Lebenssituation, die familiären Planungen und die berufliche Perspektive abgestimmt sein. Eine zu hohe Tilgungsrate kann finanziell überfordern, eine zu niedrige Tilgungsrate wiederum verlängert die Laufzeit unnötig.
Fördermöglichkeiten: Staatliche Unterstützung nutzen
Der Staat unterstützt Bauwillige auf verschiedene Weise – insbesondere bei Neubauten mit hohem energetischen Standard. Zu den wichtigsten Instrumenten zählen:
- KfW-Förderprogramme: Etwa für Effizienzhaus 40 oder 40 NH. Die Förderhöhe variiert je nach Energiestandard, Familienstatus und Nachhaltigkeitszertifizierung.
- Länderspezifische Fördermittel: Viele Bundesländer oder Kommunen bieten zusätzliche Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite, etwa für Familien mit Kindern oder junge Bauherren.
- Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage: Für Bausparverträge, sofern bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden.
- Steuerliche Vorteile bei Wohn-Riester: Beiträge können als Sonderausgaben geltend gemacht werden, später erfolgt eine nachgelagerte Besteuerung.
Hinweis: Fördermittel sollten vor Vertragsabschluss beantragt werden. Eine nachträgliche Berücksichtigung ist häufig nicht möglich.
Auszahlung und Zahlungsplan: Besonderheiten bei Fertighäusern
Fertighäuser werden meist in Bauabschnitten gefertigt und geliefert. Daraus ergeben sich besondere Anforderungen an die Finanzierung:
- Teilzahlungspläne: Je nach Anbieter wird in mehreren Schritten abgerechnet – z. B. bei Vertragsunterzeichnung, nach Fertigung, Lieferung oder Hausstellung.
- Bereitstellungszinsen: Bei verzögerter Inanspruchnahme des Kredits fallen Bereitstellungszinsen an. Wichtig ist daher die Abstimmung mit dem Zahlungsplan des Anbieters.
- Zwischenfinanzierung: Bei Nutzung eines Bausparvertrags oder Förderdarlehens kann es erforderlich sein, die Zeit bis zur Zuteilung mit einem Zwischenkredit zu überbrücken.
Fehler in der Koordination von Zahlungsfluss und Baufortschritt können zu Zahlungsschwierigkeiten oder Kostensteigerungen führen. Hier ist eine enge Abstimmung mit dem Anbieter und der finanzierenden Bank unabdingbar.
Häufige Fragen zur Fertighausfinanzierung
Wie viel monatliche Belastung ist tragbar?
Die Faustregel besagt: Die monatliche Gesamtbelastung (Kreditrate, Nebenkosten, Instandhaltung) sollte 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Dabei sollten auch mögliche Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung mitgedacht werden.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Theoretisch ja – insbesondere bei sehr guter Bonität. Praktisch ist sie mit höheren Kosten und strengerer Bonitätsprüfung verbunden.
Wie lange sollte die Zinsbindung gewählt werden?
In Phasen hoher Zinsen ist eine kürzere Bindung sinnvoll, um bei sinkenden Zinsen neu zu verhandeln. Bei aktuell niedrigen Zinsen empfiehlt sich eine langfristige Bindung von 15 oder 20 Jahren.
Was ist bei Eigenleistungen zu beachten?
Eigenleistungen können als Eigenkapital angerechnet werden, müssen aber realistisch eingeschätzt und dokumentiert werden. Überbewertete Eigenleistung führt oft zu Finanzierungslücken.
Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit?
Die Bank hat das Recht zur Kündigung des Darlehens. Eine Restschuldversicherung oder eine solide Haushaltsreserve (mindestens drei Monatsgehälter) schützt vor kurzfristigen Ausfällen.
Fazit
Die Finanzierung eines Fertighauses erfordert eine ebenso sorgfältige Vorbereitung wie bei jeder anderen Bauweise. Auch wenn viele Anbieter mit Festpreisangeboten werben, liegt die Verantwortung für eine tragfähige Finanzierungsstruktur letztlich beim Bauherren selbst. Eine realistische Einschätzung der Kosten, eine durchdachte Kombination von Kreditformen und Fördermitteln sowie die vorausschauende Planung von Eigenkapital und Zahlungsflüssen sind essenziell. Nur so lässt sich vermeiden, dass ein vermeintlich planbarer Hausbau durch Finanzierungslücken oder Fehlkalkulationen ins Stocken gerät.